騰訊創業 | ID：qqchuangye

文 / 騰訊創業 管慕飛

北京難得的陰雨天，中關村創業大街的3W咖啡館裏卻是一番熱鬧景象：一位創業者正滔滔不絕地向對面的投資人講述自己的項目，零零碎碎地傳來“渠道下沉”、“消費趨勢”這樣的字眼；隔壁靠窗的圓桌上，一個創業團隊正在腦暴。

這樣的場景讓人回想起兩年前。彼時，在“大衆創業，萬衆創新”的號召下，互聯網創新正蓬勃興起，創業大街上人頭攢動，衆創空間正是在這樣的背景下遍地開花。

然而僅僅過去了一年，他們的命運就出現了驚天反轉。伴隨着創業泡沫的破裂和資本寒冬的到來，曾經自詡與衆不同的衆創空間，被曝出實際只是依靠出租工位過活，甚至，“衆創空間批量倒閉”、“過半衆創空間在虧損”等等報道時常見諸報端。

而更讓人困惑的是，各地增設衆創空間的步伐似乎並沒有放緩，不少地區甚至打出“一年內增設XX個創業街區，衆創空間面積突破XX萬平方米”的標語。一時間，衆創空間生存狀況變得撲朔迷離。

過去一週，騰訊創業實地走訪了數家知名衆創空間，並結合公開數據，試圖還原當前衆創空間的生存真相。

衆創空間增長總體趨於理性

過去兩年，衆創空間經歷了“大躍進”式的發展。根據騰訊研究院發佈的《2016中國衆創空間發展白皮書》，2014年，全國衆創空間數量尚不足50家，而就在前不久，根據新華社援引科技部火炬中心主任張志宏的話介紹，目前全國衆創空間已超4200家。短短兩年間增長了80多倍。

數據來源：騰訊研究院《2016中國衆創空間發展白皮書》

與此同時，衆創空間各種可能存在的問題也相繼曝光：入駐率不足、收入結構單一、配套服務成“雜貨鋪”等等，這些話題往往被揉進碎片化的報道，真假難辨。我們也將在接下來的梳理中將這些問題一一理清。

步入2017，各地爲響應國務院發展衆創空間的政策，紛紛出臺衆創空間拓建計劃，但除個別省市計劃新增衆創空間數量達到原有數量的5倍左右外，其他地區衆創空間增長均趨於理性。

至2020年各省市衆創空間建設目標

數據來源：工商總局、新華網、騰訊研究院

從上面兩張圖表中可以看出，經過2014-2015年的大爆發後，衆創空間增長已經總體趨緩。而在未來4年中，多數省市的衆創空間增長數量僅在一倍左右，如江蘇、廣東、湖北的衆創空間將分別從現有的179家、140家、80家擴建到300家、300家和150家。衆創空間增幅已逐步向新增企業增幅靠攏，預計未來4年將趨於同步。

“入駐率不到30%”是真的嗎？

今年3月，一篇《衆創空間成“空”間：平均入駐率僅30% 有些已關門倒閉》的報道引起了軒然大波，隨後又有不同機構和媒體通過走訪等調查方式，拋出50%、70%、85%等等數字。這些數據真的可信嗎？衆創空間的真實狀況又是什麼？

一個平凡的工作日，騰訊創業走進了氪空間中關村店。這裏大約有150個工位，開放的辦公空間裏，充斥着“噼裏啪啦”敲擊鍵盤的聲音，偶爾有三三兩兩的創業者聚在一起低聲討論。此時是下午四點，整個空間的上座率大約爲40%。但據工作人員介紹，空間裏辦公者大多還在企業裏工作，因此很多人會選擇在下班後來空間辦公。僅一街之隔，另一家共享辦公空間3W咖啡則已經是滿座狀態，不過這裏的工位數大約只有20-30個。騰訊創業在走訪中發現，像這樣隨機取樣得出的入駐率非常不可靠。一家空間的入駐率不僅受到城市、地段、規模、旺季淡季的影響，甚至在一天中的不同時間點，也存在巨大差異。

不過，30%這樣的數字並非沒有警示意義。“我覺得（這個數字）還是挺真實的，”無界空間CEO 萬柳朔告訴騰訊創業，“這個行業從15年開始起步，15、16兩年大家瘋狂進入，現在已經到了整合期。”他表示，近兩個月，已經有6家衆創空間找到無界希望被收購。

對於剛剛起步的玩家來說，留給他們的機會已經不多了。“衆創空間的競爭力還是看品牌和招商能力，“萬柳朔表示，”一線的品牌就這麼幾個，我們到5月份會開道20家店，別的品牌（門店數量）也很接近，甚至比我們還多，所以，（一家剛起步的衆創空間）要做到15-20纔可能有競爭力。”

大品牌的規模效應，正是新入局者的噩夢。這主要體現在招商和人才吸納兩個方面。根據《2016北京衆創藍皮書》，74.1%的衆創空間對高素質、專業化的人才有強烈需求，這一比例僅次於對稅收優惠（86.4%）和房租補貼（82.1%）的需求。行業整體尚且如此，對於資本能力薄弱的小型衆創空間來說，人才匱乏不可不說是一大痛點。人才和品牌本身又同時影響着空間的招租能力，萬柳朔表示，現在單個空間或只有一兩家空間的品牌，非常欠缺市場運營、招商方面的人才，再加上自身背景也不夠理想，生存狀況就比較堪憂。

甩不掉的“收租公”角色

與入駐率不同的是，各種機構報告、媒體報道有關衆創空間盈利能力的結論卻出奇地一致——虧損。《北京市衆創空間藍皮書》顯示，儘管2016年盈利的衆創空間數量較2015年有所上升，但仍然有55%的空間處於虧損狀態。此外，包括北京、上海、廈門等地的報告也顯示，過半衆創空間處於虧損狀態。

但無論是大品牌還是小品牌，近年來都面臨一個共同的問題：營收結構單一，對租金收入高度依賴。《2016北京市衆創空間藍皮書》（以下簡稱“藍皮書”）顯示，房租/工位收入平均佔到衆創空間收入的45.54%。

來源：《2016北京市衆創空間藍皮書》

其實，衆創空間並非沒有其他盈利模式。目前來看，除租金外，衆創空間一般還有服務、投資和補貼三種收入來源，我們分別來看：

服務收入表現平平

如今，隨便點開一家衆創空間的官網，都能看到名目繁多的創業服務，但服務帶來的收入卻一直表現平平。

騰訊創業在走訪過程中發現，目前衆創空間對服務的收費主要分爲兩種形式，一是將技術、諮詢等服務與物業、租金打包，統一收費；二是由第三方收取費用，由創業者直接與之協調，空間僅僅是起到“牽線搭橋”的作用。無論哪一種收費方式似乎都在表明，服務並沒有成爲衆創空間的重要營收來源，甚至很大程度上只是被包裝成一種概念來吸引創業者。

據萬柳朔介紹，無界採取的是混合模式，既有第三方服務接入，又有空間自身提供的獵頭和培訓等服務，而後者帶來的營收大約佔全部營收的5%。

與此同時，越來越多的空間面臨“雜貨鋪”的質疑。通過查詢公開資料可知，目前，大多數空間以提供綜合型基礎服務爲主，如工商註冊、法務諮詢、財務諮詢等等，具有很強的可替代性，很容易做成“雜貨鋪”，且與競爭對手趨於同質化。

多數服務爲基礎性服務，圖片來自優客工場官網

在一些公開報道中，我們也看到不少創業者也在抱怨：我們想要的他們沒有。這些創業者表示，空間所能提供的只能是工位和一些基礎服務，其他還得靠自己爭取，比如融資，平臺只是作爲中介人，普通創業者還是很難拿到投資。

騰訊創業在與多名創業者交流的過程中也發現，多數創業者入駐空間的初衷就是尋求資源、培訓等服務。一位曾在美國WeWork辦公的創業者在對比國內外衆創空間時說出了這樣的期待：“創業者很辛苦，怎樣從各個方面幫助到大家，身心、資源等？作爲一個community manager（社區管理者），你的績效如何設計？你是不是認識所有的member？他們做什麼，團隊什麼樣，什麼產品，什麼需求？要走心，帶着大家 high。”

投資模式收益期過長

近來，投資也被認爲是衆創空間一種可能的盈利方式。目前衆創空間通過投資收益的模式有兩種，一種是股權投資，衆創空間提供種子基金對孵化企業進行股權投資，或者通過“租金入股、服務入股”等打包方式換股；二是項目投資，通過一個項目的具體運作，分享利潤。

但這種盈利方式面臨的挑戰也不少，據浦東創新研究院發佈的《2016年衆創空間調研報告》分析，“孵化+投資”模式至少存在以下幾個問題：

• 1. 在孵化平臺越建越多的情況下，爭搶資源的情況也有出現，且客觀上好項目分佈比以前更加分散了，對於投資人來說看項目的成本也越來越高。

• 2. 孵化平臺通過投資與在孵企業進行利益捆綁，其長遠收益與所投資項目的發展成敗相關聯，面臨的風險提高。

• 3. 資本注入後有短期收益的訴求，不少情況下形成對項目成長的干擾和打擊。

而據藍皮書顯示，目前北京衆創空間來自投資的收益佔總收入平均不到4%。萬柳朔也表示，現在在做的投資的空間是個位數。

從以上分析來看，衆創空間基於服務和投資的盈利模式都還沒有成熟，或許在很長一段時間裏，衆創空間會繼續扮演“收租公”的角色。

補貼曾是“救命錢”，如今成“雞肋”？

在2015年前後，一家衆創空間依靠政府補貼生存，並不是什麼奇怪的事。當時也有不少媒體曝光，一些空間只想先享受政府補貼，能不能幫到創業者並不是他們關心的事。

但隨着創業迴歸理性，衆創空間最終要面對如何自我造血的問題。對於目前高度依賴租金的衆創空間來說，招商是首要任務。而來自政府的支持更多在於創業環境，對招商本身並無實質性作用。曾經的救命錢，或許不可避免地會淪爲雞肋。

摸着石頭過河

談及衆創空間略顯單一的營收模式時，曾在傳統孵化器工作過的劉敏表示，“現在做衆創空間的，都挺困惑的。”“也有很多人覺得衆創空間本身就是僞命題。”

萬柳朔並不贊同這樣的觀點：“爲什麼（依賴租金）是一個問題？我覺得不是問題……好比互聯網是做流量的，我們做流量的方式就是把工位租出去，將來進來的人越來越多，還有更大的想象空間。”

王曉魯也表示，租金是商業辦公地產運營的根本，幾乎所有的聯合辦公空間，主要收入來源都是租金。

不過，他也補充道：“夢想加在做的事情，實質是在改變‘租金’的性質，我們思考聯合辦公的邏輯，應該是依靠科技智能、前瞻性的理念，將傳統按面積租售模式，升級爲服務式的管理運營模式，即從‘爲面積付費’，轉變爲‘爲服務付費’。”這裏的服務，似乎可以理解爲一種生產要素的整合。

一個有趣的現象是，儘管絕大多數衆創空間的管理者都不避諱對租金的依賴，但很多人還是急於與“二房東”撇清關係，至於區別開後全新的身份是什麼，或許真正想明白的人還不多。

不管怎樣，新一輪洗牌正在進行，而投資人對有實力的衆創空間依然看好。今年3月，無界空間宣佈，1 月完成近億元 A＋ 輪融資。對於無界這樣的衆創空間來說，邊摸索邊前行，或許就是目前最好的出路。期待泡沫褪去、洗牌換血後，衆創空間能探索出更好的發展之路。

以上就是騰訊創業爲你帶來的關於衆創空間的發展調查。

然而，在“大衆創業，萬衆創新”的號召下興起的還不只是衆創空間，還有聯合辦公模式。2015年以來，聯合辦公的數量經歷了不可遏制地瘋狂增長，但隨着資本寒冬降臨，它們虧損、倒閉消息不斷傳來，還被曝出平均出租率僅爲30%。

• 初創公司的死亡率如此之高，聯合辦公活得還好嗎？

• 除了創業者之外，租賃辦公位需求的人多嗎？

• 除了收租金之外，聯合辦公還可以靠什麼賺錢呢？

【創業局內人】邀請了優客工場創始人毛大慶、3W執行總裁王斐琴、氪空間總裁鍾澍、無界空間創始人萬柳碩、夢想加聯合辦公空間創始人王曉魯等創投圈的一線CEO參與答題，他們分別從不同角度進行了闡述：